5 Indikator Untuk Membeli Hartanah Subsales atau Projek

Sekiranya saya bertanya, jika anda ingin melabur dalam pasaran hartanah, pasaran manakah yang menjadi pilihan pertama anda? Pasaran “subsales”? Ataupun pasaran “projek”? Apa pendapat anda? Mungkin di kalangan anda ada yang menjawab “saya suka membeli projek baharu”. Dan ada sesetengahnya pula menjawab “tentulah beli di pasaran subsales”.

Membeli Hartanah Projek

Sekiranya saya terus bertanya “mengapa? Mungkin dalam masa yang singkat anda tidak akan dapat memberikan alasan ataupun idea yang jitu lagi kukuh untuk menyokong pendapat anda itu. Adakah jawapan anda tadi disebabkan oleh keutamaan peribadi? Ataupun dipengaruhi oleh emosi peribadi?

Untuk menjadi pelabur hartanah tegar kelas pertama, sebenarnya anda boleh menganalisis kelemahan dan kebaikan pasaran “subsales” dan pasaran projek dengan menggunakan kaedah analisi SWOT (Strength, Weakness, Opportunities, Threat).

Sekarang pasaran hartanah sedang giat berkembang. Jika anda melihat di dada-dada akhbar, terdapat banyak projek hartanah yang sedang dilancarkan bak “cendawan tumbuh selepas hujan”. Semua pelancaran projek dipenuhi dengan para pembeli yang berebut-rebut unuk membeli lot-lot hartanah tersebut.

Secara umumnya, para pembeli mempunyai anggapan bahawa harga hartanah akan terus meningkat. Kalau sekarang anda tidak membeli, bila lagi anda mahu beli? Ada juga pembeli yang membuat spekulasi bahawa membeli hartanah hanya untuk tujuan “flipping”. Kiranya selepas hartanah tersebut siap sepenuhnya, keuntungan akan didapati daripada peningkatan kapital (capital appreciation).

5 Indikator Membeli Hartanah Subsales atau Projek

Namun demikian, anda tidak boleh mengabaikan pasaran sekunder ataupun “subsales”. Kerana ianya juga mempunyai keunikan tersendiri jika dibandingkan dengan pasaran projek.
Izinkan saya mengambil kesempatan ini untuk berkongsi serba sedikit pendapat saya tentang 5 Indikator membeli hartanah  pasaran sekunder (subsales) serta pasaran projek untuk manfaat para pembaca blog saya sekalian.

#1 – Jumlah Modal

Pasaran Projek – Modal Kecil

Pasaran projek mempunyai keunikan yang ketara dari segi jumlah kapital apabila pemaju memberikan pakej-pakej promosi untuk para pembeli membeli hartanah mereka. Pakej daripada pemaju, “early bird discount”, rebat, bayaran peguam percuma, bayaran perjanjian pinjaman percuma dan lain-lain adalah antara pakej promosi yang ditawarkan oleh pemaju sekarang.

Selepas pembeli dapatkan pinjaman perumahan daripada bank, ditambah pula dengan “early bird discount”, rebat, bayaran peguam dan duti setem percuma untuk perjanjian jual & beli serta perjanjian pinjaman, maka pembeli hanya perlu mengeluarkan kapital yang agak kecil sahaja.

Atasi pakej promosi, para pembeli akan tertarik untuk membeli hartanah tersebut. Kadang-kala para pembeli hanya perlu mengeluarkan RM1,000 hingga RM5,000 sahaja untuk menjadi pemilik rumah. Teruja? Inilah hakikat pasaran projek sekarang.

Pasaran Sekunder (Subsales) – Modal banyak

Bayangkan anda adalah tuan rumah sekarang. Sekiranya anda mempunyai sebuah rumah dua tingkat yang hendak dijual, adakah anda hendak menjual dengan harga yang tinggi ataupun pada kadar harga yang rendah? Semestinya tinggi, bukan?

Inilah sebabnya mengapa kadang-kala harga jualan melebihi harga pasaran. Untuk pengetahuan anda, bank hanya memberikan pinjaman bergantung pada harga pasaran. Oleh sebab itu, anda kenalah mengeluarkan kapital yang lebih banyak untuk membeli hartanah tersebut.

Selain daripada itu, anda juga akan dikenakan bayaran peguam dan duti setem untuk perjanjian jual & beli dan perjanjian pinjaman.

Cuba bayangkan pula, jika anda hendak membeli hartanah yang bernilai RM300,000 anda harus keluarkan 10% duit muka (deposit) , bayaran peguam, serta duti setem untuk perjanjian jual & beli dan perjanjian pinjaman akan mencecah lebih kurang RM41,240.

Sila rujuk jadual di bawah untuk pengiraan bayaran peguam dan duti setem.

Membeli Rumah

 

Jika anda anda mempunyai banyak soalan kritikal yang anda ingin tanya kepada peguam anda sebelum membeli hartanah di Malaysia, saya harap anda boleh mendownload ebook ini –> Lawyer Hartanah: 40 lagi soalan yang anda patut tanya kepada peguam anda sebelum membeli rumah di Malaysia

#2 – Keuntungan Modal

Pasaran Projek – Keuntungan Modal Cepat

Pasaran projek mempunyai satu keunikan yang tersendiri iaitu ia memberikan keuntungan yang cepat. Sekiranya anda dapat membeli hartanah daripada pemaju dimana projek tersebut adalah terletak di lokasi yang strategik, kecenderungan untuk anda menjual hartanah tersebut dengan harga yang lebih tinggi selepas ia siap dibina adalah tinggi. Pelabur hartanah dapat mengaut keuntungan modal yang lebih tinggi sekiranya dibandingkan dengan pasaran sekunder (subsales).

Pasaran Sekunder (subsales) – Keuntungan Modal Perlahan

Keuntungan modal di pasaran “subsales” lebih perlahan daripada pasaran projek. Ini adalah kerana harga pasaran “subsales” ditentukan oleh harga pasaran (market value). Dalam senario yang normal, kenaikan kapital (capital appreciation) dalam pasaran “subsales” adalah dalam kadar yang lebih stabil dan perlahan.

#3 – Tahap Risiko

Pasaran Projek – Risiko Tinggi

Dari segi risiko, pasaran projek diperkatakan mempunyai risiko yang lebih tinggi berbanding dengan pasaran “subsales”. Ini adalah kerana sesebuah projek memerlukan masa untuk proses pembinaan. Justeru itu, ia mungkin berlaku projek terbengkalai.

Selain itu, terdapat juga masalah seperti perancangan kemudahan awam dan infrastruktur yang diwar-warkan oleh pemaju tidak siap dibina dan tidak disempurnakan seperti yang dinanti-nantikan oleh para pembeli. Keadaan ini menjadi lebih serius sekiranya infrastruktur tersebut dibatalkan sebelum projek itu disiapkan. Contohnya kejadian yang berlaku di Bukit Beruntung, Rawang.

Pasaran Sekunder (subsales) – Risiko Rendah

Pasaran “subsales” merupakan hartanah yang sudah siap. Risikonya lebih rendah berbanding pasaran projek. Pelabur hartanah dapat mengetahui “pro” dan “con” sesuatu kawasan perumahan dengan merujuk pada infrastruktur, aliran trafik, kemudahan awam, sistem pengangkutan dan lain-lain lagi.

#4 – Aliran Wang Tunai/ “Cashflow”

Pasaran Projek – Negatif “Cashflow”

Semasa projek sedang dibina, pelabur hartanah kenalah bayar faedah bulanan ketika proses pembinaan (situasi berbeza sekiranya pemaju memberikan promosi pakej DIBS). Selepas projek tersebut siap dibina, pelabur hartanah juga kenalah bayar ansuran bulanan bank sementara menunggu hartanah tersebut disewakan. Justeru itu, aliran tunai pelabur hartanah adalah aliran negatif.

Pasaran Sekunder (subsales) – Positif “Cashflow”

Hartanah “subsales” boleh disewakan selepas proses pertukaran pemilik disempurnakan. Inilah sebabnya mengapa pelabur hartanah mempunyai pendapatan hasil daripada aliran sewa setiap bulan. Cara yang terbaik, belilah hartanah yang sudah mempunyai penyewa. Bukan sahaja menjimatkan masa dan tenaga untuk mencari penyewa, malah pelabur hartanah boleh menikmati aliaran positif tunai serta-merta.

#5 – Kumpul Modal atau Aset

Pasaran Projek – Mengumpul Modal

Sekiranya anda ialah pelabur hartanah yang mempunyai modal pelaburan yang rendah, pasaran projek merupakan pilihan anda. Anda boleh membeli pasaran projek yang baru dan menjual hartanah tersebut selepas ia siap dibina.

Dengan mengulangi langkah ini, anda akan dapat mengumpul modal yang lebih besar. Modal yang terkumpul bolehlah dipelbagaikan untuk memberi hartanah pasaran projek dan pasaran “subsales” nanti.

Pasaran Sekunder (subsales) – Mengumpul Aset

Bagi sesetengah pelabur hartanah yang mempunyai modal yang lebih tinggi dan mempunyai pengalaman dalam bidang pelaburan hartanah, anda boleh mengumpul aset dalam pasaran “subsales”. Nilai hartanah akan meningkat pada masa akan datang dan ia akan menyempurnakan “portfolio” pelaburan anda.

NAK BELAJAR HARTANAH & BISNES LAGI?

Jika mahu, isikan nama dan emel anda di bawah ini.

Leave a Reply

CommentLuv badge
Takde Duit, Boleh Beli Rumah Ke? Tips beli Modal MinimaDownload Sekarang

Mahu belajar bagaimana saya melabur dalam
bisnes & hartanah

Jika mahu, isikan nama dan emel anda di bawah ini.