Nak Uruskan Pindahmilik Tanpa Lantik Peguam?

Jika anda membeli rumah atau tanah, anda tentu perlu uruskan pindahmilik hartanah tersebut. Begitu juga, jika anda diberi sesuatu hartanah oleh ibu bapa, saudara ataupun kawan anda, pertukaran perlu dilakukan.

Ingat, hakmilik/ geran adalah kad pengenalan hartanah. Penama yang tercatat dalam geran adalah pemilik hartanah tersebut walaupun bayaran dibuat atau hartanah diusahakan oleh orang lain.

Soalnya, boleh ke kalau nak uruskan pindahmilik oleh anda sendiri? Jawapannya tentu boleh, terutama jika tanah dan rumah tersebut dibeli secara tunai.

Langgan saluran Telegram saya untuk kemaskini berita baharu pasal property. NAJIB'S CHANNEL

Kalau pembelian menggunakan pinjaman bank atau tanah tersebut masih digadaikan kepada pihak bank, tentu lebih baik melibatkan peguam. Biarkan peguam uruskan pindahmilik ini. Susah kalau nak urus sendiri.

Jadi, saya kongsikan perkara asas tentang kaedah pindahmilik atau tukar nama ini. Sebenarnya banyak lagi ilmu lain kita kena belajar. Takpa, perlahan-perlahan, timba pengalaman. InsyaAllah.

Apa yang saya kongsikan di bawah ini lebih kepada jual beli tanah secara tunai. Kalau pindahmilik melibatkan pembiayaan, kediaman strata atau bukan harta tanah standard, ia berbeza dan akan mengambil masa. Begitu juga setiap negeri mungkin berbeza sedikit syarat-syaratnya.

Secara umum, urusan tukar atau pindahmilik di Malaysia diuruskan di Pejabat Tanah dan Daerah/ Galian di Malaysia.

Terdapat tiga langkah dalam prosedur pindah milik;

  1. Proses penyaksian
  2. Proses taksiran duti setem LHDN
  3. Proses pendaftaran/geran di pejabat tanah.
Borang 14A - Pindahmilik, Bahagian atau Pajakan
Borang 14A - Pindahmilik, Bahagian atau Pajakan
Borang 14A – Pindahmilik, Bahagian atau Pajakan

(i) Proses Penyaksian

Proses penyaksian menggunakan Borang 14A Kanun Tanah Negara (PINDAHMILIK TANAH, BAHAGIAN ATAU PAJAKAN) yang boleh diperolehi secara percuma di pejabat tanah. Borang ini perlu diisi oleh semua penama pembeli/menerima dan penjual/pemberi yang tercatat nama dalam geran.

Proses penyaksian boleh dilakukan di hadapan peguam atau pentadbir tanah. Bezanya peguam kena bayar, depan pentadbir tanah, PERCUMA! sebab memang kerja dia. Kalau geran berstatus Tanah Simpanan atau Rezab Melayu, penyaksian mestilah di hadapan pentadbir tanah. Paling penting semua pembeli dan penjual mesti hadir semasa penyaksian dalam borang ini dilakukan.

Semasa kaedah penyaksian dilakukan, pastikan beberapa dokumen dibawa, jika tidak anda memang mencari nahas! Buat kerja sia-sia dan anda dipersilakan berangkat pulang dan datang keesokkan harinya.

Dokumen tersebut adalah :

  1. Kad Pengenalan (Penjual dan pembeli)
  2. Geran hakmilik ASAL
  3. Borang 14A (Wajib diisi dengan PEN DAKWAH BASAH HITAM atau DITAIP sahaja)
  4. Sila bawa Sijil Kelahiran Asal jika melibatkan tanah rezab Melayu
  5. Lampirkan Surat Pemegang Amanah jika berkaitan
  6. Lampirkan Surat Kebenaran Pindah Milik/Gadaian jika geran tercatat Sekatan-sekatan Kepentingan / Kaveat

Kalau semua ada, selepas isi, disemak dan semuanya betul, Borang 14A tersebut akan ditandatangani oleh semua penjual, pembeli dan peguam/pentadbir tanah. Selesai proses pertama.

Tips: Satu lagi dan agak penting, sila bawa bersama Borang Taksiran LHDN (Borang Seksyen 5 – PDS15) untuk ditandatangani oleh penjual/ pembeli. Sebabnya borang ini akan diserahkan kepada LHDN selepas proses penyaksian. Jadi, tentu tidak berbaloi untuk penjual dan pembeli bertemu sekali lagi semata-mata untuk tanda tangan. Tentu lebih susah jika melibatkan penama yang ramai. Buat 2 atau 3 salinan PDS15 sebagai simpanan (manalah tahu, silap isi ke apa ke). Begitu juga salinan Kad Pengenalan depan dan belakang semua yang terlibat perlu dibuat sekurang-kurangnya 3 salinan.

(ii) Proses Taksiran Duti Setem LHDN

Proses penyaksian di atas tadi dan proses kedua ini boleh dilakukan pada hari yang sama. Namun, proses kedua ini mengambil masa biasanya dua minggu untuk diselesaikan. Proses taksiran memerlukan penjual/pembeli mengisi dan menandatangani Borang Permohonan Taksiran Pindahmilik Harta Tanah (Borang PDS 15).

Borang Permohonan Taksiran Pindahmilik Harta Tanah (Borang PDS 15)
Borang Permohonan Taksiran Pindahmilik Harta Tanah (Borang PDS 15)

Saya dah sebut di atas, proses tandatangan hendaklah diambil semasa semua penjual/ pembeli berkumpul untuk menandatangani Borang 14A. Borang PDS 15 ini boleh diserahkan oleh sesiapa sahaja atau wakil ke pejabat LHDN.

Dokumen penting yang perlu diserahkan adalah :

  1. Borang PDS 15 yang diisi dan ditandatangani pembeli/ penerima dan penjual/ pemberi (Pastikan alamat pembeli/ penerima betul kerana surat taksiran LHDN akan dihantar ke alamat tersebut)
  2. Salinan Borang 14A
  3. Salinan Hakmilik/ geran
  4. Salinan kad pengenalan semua pembeli/ penjual

Setelah diserahkan, anda boleh balik dan sila tunggu surat Notis Taksiran Pindah Milik Harta Tanah yang menyebut berapa duti setem yang anda (pembeli) perlu bayar kepada LHDN. Surat tersebut akan sampai kepada anda dalam tempoh dua minggu selepas penyerahan.

Anda juga boleh menyemak status sama ada taksiran hartanah tersebut sama ada sudah selesai atau belum secara online di laman web Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) dengan memasukkan No. adjudikasi atau No. kad pengenalan anda.

Kiraan jumlah duti setem yang dikenakan untuk pindah milik harta tanah adalah seperti berikut :

Nak Jual Rumah Tanpa Guna Peguam?

Setelah menerima surat notis taksiran tersebut yang tercatat jumlah duti setem dan nombor adjudikasi, anda hendaklah membayar duti setem di pejabat LHDN dalam tempoh 30 hari dari tarikh notis tersebut.

Duti setem boleh juga dibayar secara online dengan mencatatkan No. adjudikasi taksiran tersebut. Anda akan diberikan/mencetak Sijil Setem untuk diserahkan kepada pejabat tanah nanti.

Jika lewat, anda akan dikenakan penalti di bawah Seksyen 47A, Akta Setem 1949 sebanyak RM25.00 atau 5% daripada nilai duti, yang mana lebih tinggi jika disetemkan dalam tempoh 3 bulan selepas tempoh masa untuk setem.

Penalti akan bertambah sekali ganda jika dibuat selepas tempoh 3 bulan tetapi sebelum 6 bulan daripada masa tersebut. Jika selepas 6 bulan penalti akan bertambah sekali ganda lagi. Moralnya, terima surat terus buat bayaran duti setem (penyeteman).

Tips: Semasa menunggu surat notis taksiran LHDN ni tiba, pembeli dan penjual boleh menguruskan dokumen-dokumen lain yang diperlukan dalam proses ketiga nanti. Antaranya adalah bil bayaran Cukai Tanah Tahun Semasa dan Cukai Taksiran (Pintu) Tahun Semasa atau surat/resit pengesahan Majlis Perbandaran. Lebih banyak dokumen perlu disediakan jika pindahmilik melibatkan hartanah syarikat, pertubuhan, pemegang amanah, surat kuasa, pihak berkuasa negeri (low cost), gadaian dan kaveat.

(iii) Proses Pendaftaran/Hakmilik dan Pejabat Tanah

Proses ini dibuat di pejabat tanah atau pejabat pendaftar di mana hak milik hartanah tersebut dikeluarkan. Ia melibatkan penyerahan dokumen-dokumen berkaitan kepada pihak pejabat tanah sebelum geran baru/perubahan dikeluarkan/dibuat. Dokumen boleh diserahkan oleh pembeli atau wakil.

Dokumen asas yang perlu diserahkan adalah seperti berikut :

  1. Borang 14A asal
  2. Hakmilik/Geran asal
  3. Sijil Setem LHDN
  4. Notis Taksiran LHDN asal
  5. Salinan Kad Pengenalan depan dan belakang penjual/pemberi
  6. Salinan Kad Pengenalan depan dan belakang pembeli/penerima
  7. Salinan resit/bil Cukai Tanah Tahun Semasa
  8. Salinan resit/bil Cukai Taksiran (Pintu) Tahun Semasa atau surat/resit pengesahan Majlis Bandaran

Cukai Tanah Tahun Semasa boleh disemak di pejabat tanah. Cukai Cukai Taksiran (Pintu) Tahun Semasa pula boleh diambil di Majlis Bandaran. Jika hartanah tersebut belum dikenakan cukai pintu, sila dapatkan surat pengesahan tersebut daripada Majlis Bandaran.

Sekiranya pindah milik melibatkan hartanah tertentu atau individu khas, beberapa dokumen tambahan perlu disertakan, iaitu :

  1. Sijil Kelahiran Pembeli/Penerima – jika melibatkan Tanah Rezab Melayu
  2. Surat Pemegang Amanah – jika melibatkan bahagian tanah tidak mencukupi atau penerima tidak cukup umur
  3. Salinan Surat Kuasa Wakil dan berdaftar di pejabat tanah – jika melibatkan kuasa tertentu
  4. Surat Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri – jika melibatkan pihak berkuasa negeri seperti pembelian rumah kos rendah
  5. Surat Kebenaran Pemegang Gadaian – jika melibatkan hartanah yang masih digadai
  6. Surat Kebenaran Pemegang Kaveat – jika melibatkan hartanah yang ada sekatan kaveat
  7. Salinan Surat Nikah/Daftar Perkahwinan – jika pindah milik melibatkan suami isteri
  8. Salinan Sijil Kelahiran – jika pindah milik melibatkan anak-beranak/adik-beradik
  9. Jika pindakmilik melibatkan hartanah syarikat – lebih banyak dokumen disediakan melibatkan Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM), memorandum serta article.
  10. Jika pindakmilik melibatkan pertubuhan – lebih banyak dokumen disediakan melibatkan carian Pendaftar Pertubuhan (ROS), senarai AJK, Akta Perlembagaan pertubuhan serta minit mesyuarat berkaitan.

Setelah dokumen disemak pegawai pejabat tanah dan semuanya lengkap, anda dikehendaki menjelaskan bayaran pendaftaran pindah milik yang jumlahnya (di Selangor) adalah seperti berikut;

Kadar Pindah Milik di Negeri Selangor dan Mengikut Nilai Pasaran JPPH

Perlu diingatkan penyerahan semua dokumen dalam proses ketiga ini hendaklah dilakukan dalam tempoh 3 BULAN DARI TEMPOH PENYAKSIAN BORANG 14A. Sebab itulah proses pada langkah kedua (duti setem) perlu dilakukan segera.

Jika penyerahan dokumen dalam proses ketiga ini dilakukan selepas 3 bulan dari tempoh penyaksian, anda akan dikenakan penalti SEKALI GANDA daripada nilai bayaran pendaftaran pindak milik di atas.

Setelah pembayaran dibuat, anda akan diberikan resit dan Penyata Perserahan pejabat tanah. Serahkan kepada pegawai pejabat tanah untuk direkodkan dan anda boleh pulang ke rumah.

InsyaAllah, dalam tempoh 3 hingga 7 hari hakmilik/ geran yang baru akan dikeluarkan. Anda sebagai penerima/pembeli atau wakil (perlukan surat wakil) bolehlah datang bersama Penyata Perserahan untuk mengutip hakmilik/geran baru tersebut.

Perlu diingatkan juga bahawa denda pungutan lewat (kecuali Hakmilik Strata) sebanyak RM100.00 boleh dikenakan jika pungutan tidak dibuat dalam tempoh 7 hari bekerja selepas tarikh pendaftaran pindahmilik.

Berapa lama proses pindahmilik ini?

Secara ringkas, minima masa yang diperlukan jika tidak melibatkan kebenaran pihak berkuasa negeri, gadaian, kaveat, harta syarikat atau pertubuhan, prosesnya adalah dalam tempoh 3 minggu sahaja. Proses penyaksian (1 hari), proses notis duti setem (10 – 14 hari) dan proses pendaftaran/ geran (3 – 7 hari).

Senarai Semak Pindahmilik

Muat Turun Senarai semak di Portal PTG Selangor

jual rumah tanpa peguam - senarai semak pindahmilik

Apa macama? Nak uruskan pindahmilik sendiri?

Jadi macam mana? Boleh nak uruskan sendiri semua hal di atas? Kalau anda ada kekangan masa atau masih kurang pasti prosesnya, nasihat saya, lebih baik anda lantik sahaja peguam untuk uruskan pindahmilik ini dari A sampai Z. Anda dan pembeli pun tak pening kepala.

InsyaAllah untuk artikel akan datang, saya akan kupaskan, apa keperluan dan kelebihan kita melantik peguam untuk uruskan pindahmilik, malah untuk semua transaksi hartanah kita. Jumpa lagi!


Suka baca artikel seperti ini dan banyak lagi? Teruskan membaca artikel-artikel lain di blog saya ini. Sebagai alternatif, ikuti saya di Telegram Channel di sini.

Langgan saluran Telegram saya untuk kemaskini berita baharu pasal property. NAJIB'S CHANNEL

2 Komen

  1. nurul ain 23/02/2022
  2. nurul ain 23/02/2022

Kongsikan Pendapat Anda