Salah satu topik paling hangat yang sedang diperkatakan ketika ini ialah Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman atau Residential Tenancy Act in Malaysia (RTA).
Menurut kenyataan terbaharu daripada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), rang undang-undang ini kini berada di peringkat akhir kajian dan dijangka akan dibentangkan di Parlimen dalam tahun 2026 ini. Langkah ini diambil demi mewujudkan ekosistem sewaan yang lebih seimbang, telus, dan adil untuk semua pihak.
Mengapa Malaysia Memerlukan Akta Sewaan Kediaman?
Sehingga hari ini, Malaysia sebenarnya tidak mempunyai satu akta khusus yang komprehensif untuk mengawal sektor sewaan kediaman. Sebaliknya, sebarang pertikaian atau urusan sewaan adalah bersandarkan kepada gabungan beberapa undang-undang sedia ada seperti:
- Akta Kontrak 1950 (Contracts Act 1950)
- Akta Relief Spesifik 1950 (Specific Relief Act 1950)
- Akta Distres 1951 (Distress Act 1951)
- Akta Setem 1949 (Stamp Act 1949)
Ketiadaan akta tunggal ini sering kali mencetuskan grey area, terutamanya apabila berlaku konflik antara pemilik rumah (landlord) dan penyewa (tenant). Isu-isu seperti kelewatan pemulangan deposit, kerosakan struktur rumah, pengusiran penyewa secara haram (seperti menukar kunci atau memotong bekalan utiliti), serta isu diskriminasi kaum dalam pasaran sewaan sering kali memakan masa yang lama untuk diselesaikan di mahkamah sivil.
Oleh itu, pengenalan Residential Tenancy Act in Malaysia digubal untuk menutup kelonggaran undang-undang ini sekali gus.
Intipati Utama Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman (RUU Sewaan Kediaman)
RUU Sewaan Kediaman ini direka bukan untuk menyebelahi satu pihak sahaja, melainkan bertindak sebagai jambatan keadilan neutral. Berikut adalah antara komponen utama yang dijangka akan diperkenalkan:
1. Perjanjian Sewaan Standard (Standard Form Tenancy Agreement)
KPKT merancang untuk memperkenalkan satu templat kontrak sewaan yang seragam. Ini bermakna tiada lagi terma-terma “berat sebelah” yang boleh dimasukkan oleh mana-mana pihak secara melulu. Hak dan tanggungjawab pemilik serta penyewa akan digariskan dengan hitam putih yang jelas.
2. Penubuhan Tribunal Penyelesaian Pertikaian Sewaan
Ini adalah berita gembira untuk industri hartanah! Sebelum ini, jika penyewa culas membayar sewa, pemilik terpaksa melantik peguam dan menunggu antara 3 hingga 6 bulan (kadanag-kadanbg boleh sampai bertahun-tahun) untuk mendapatkan perintah mahkamah bagi mengusir penyewa. Melalui Tribunal baharu ini, proses penyelesaian pertikaian akan menjadi jauh lebih pantas, murah, dan efisien tanpa perlu melalui proses mahkamah yang rumit.
3. Perlindungan dan Pengurusan Deposit
RUU ini dijangka akan mengawal selia cara deposit dikendalikan bagi mengelakkan isu pemilik rumah enggan memulangkan deposit atas alasan yang tidak munasabah, atau penyewa yang sengaja tidak membayar sewa bulan-bulan terakhir dengan menggunakan baki deposit.
4. Dasar Neutral & Bebas Diskriminasi
KPKT menegaskan bahawa undang-undang ini digubal secara neutral dan tidak mendiskriminasi mana-mana bangsa atau agama. Pada masa yang sama, kerajaan tidak akan mengawal kadar harga sewaan, bermakna pasaran sewa tetap mengekalkan konsep pasaran bebas berdasarkan permintaan dan penawaran (demand and supply).
Impak RUU Sewaan Kediaman Kepada Anda
Sama ada anda berada di pihak yang menjual, membeli, atau menguruskan hartanah, undang-undang baharu ini bakal membawa impak yang signifikan terhadap strategi hartanah anda.
Untuk Pemilik Rumah
RUU ini memberikan jaminan keselamatan pelaburan yang lebih tinggi.
- Kurangkan Risiko ‘Penyewa Dari Neraka’: Mekanisme tribunal undang-undang yang pantas membolehkan anda mengambil tindakan tegas sekiranya penyewa melanggar kontrak.
- Meningkatkan Nilai Jualan Rumah: Rumah yang terletak di dalam ekosistem pasaran sewa yang sihat dan selamat akan lebih mudah menarik minat pembeli berbentuk pelabur.
Untuk Penyewa Rumah
Bagi yang masih menyewa sementara mengumpul dana:
- Perlindungan Hak: Anda tidak perlu risau diusir keluar sewenang-wenangnya atau deposit hangus begitu sahaja selagi anda mematuhi kontrak sewaan standard.
- Pilihan Skim yang Lebih Fleksibel: Pengenalan undang-undang ini juga menyokong kestabilan skim perumahan seperti Rent-to-Own (Sewa untuk Beli) yang semakin popular dalam kalangan generasi muda.
Untuk Ejen Hartanah
Sebagai perantara utama, ejen hartanah atau perunding hartanah (REN) bakal merasai impak paling besar secara harian:
- Proses Kerja Lebih Lancar: Dengan adanya Standard Form Tenancy Agreement, ejen tidak perlu lagi pening kepala melayan kerenah pelanggan yang mahu menukar klausa kontrak mengikut kehendak peribadi yang pelik.
- Sistem Pendigitalan Pasaran: RUU ini juga memacu penggunaan e-Kontrak, pengesahan biometrik, dan e-Stamping (LHDN) yang lebih menyeluruh, menjadikan urusan penutupan jualan (closing) lebih profesional dan pantas.
- Kurang Beban Pengantaraan Konflik: Apabila berlaku pertikaian pasca-sewaan, ejen boleh mengarahkan klien ke Tribunal Rasmi, mengurangkan beban ejen untuk menjadi “hakim” tidak bertauliah antara pemilik dan penyewa.
Status Terkini RUU Sewaan Kediaman (Kemaskini 2026)
Setakat pertengahan tahun 2026, Menteri KPKT, Nga Kor Ming, mengesahkan bahawa kementeriannya sedang memperincikan fasa akhir kajian sebelum membentangkannya ke Jemaah Menteri untuk kelulusan mutlak. Pihak kementerian optimis ia dapat diluluskan di Dewan Rakyat dalam tahun ini juga bagi mewujudkan situasi menang-menang (win-win situation) buat rakyat Malaysia.
Walau bagaimanapun, sementara menantikan akta ini dikuatkuasakan sepenuhnya secara rasmi, pendekatan terbaik untuk mengekalkan keselamatan transaksi hartanah anda adalah dengan memastikan setiap perjanjian sewaan sedia ada ditulis dengan teliti, jelas, dan wajib dimatikan setem (stamping) melalui portal e-Duti Setem LHDN dalam tempoh 30 hari selepas ditandatangani.
Kesimpulan: Bersedia Menghadapi Evolusi Hartanah Malaysia
Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman bukan satu sekatan, sebaliknya ia adalah satu bentuk evolusi matang untuk industri hartanah Malaysia bagi mencapai standard negara maju seperti di UK dan Australia. Langkah proaktif ini akan menjadikan pasaran sewaan tempatan lebih telus, tersusun, dan bebas daripada manipulasi.
Sebagai penjual, pembeli, mahupun ejen hartanah, memahami seluk-beluk undang-undang ini dari sekarang akan meletakkan anda satu langkah di hadapan dalam membuat keputusan kewangan yang bijak.
