Hakmilik Tiada Kategori Kegunaan Tanah? Ini Panduan Pemilik & Pembeli

Pernahkah anda melihat hakmilik tanah lama peninggalan keluarga dan menyedari pada bahagian “Kategori Kegunaan Tanah”, ruang tersebut dibiarkan kosong atau bertulis “Tiada”?

Ramai pemilik panik dan bimbang—adakah tanah ini sah? Boleh ke tanah ini dijual? Boleh ke bina rumah atas tanah ini? Atau adakah bank akan menolak permohonan pinjaman pembeli?

Jangan bimbang. Masalah geran yang tiada kategori kegunaan tanah ini adalah perkara biasa bagi tanah-tanah yang diberi milik sebelum tahun 1966 kerana tiada peruntukan undang-undang untuk pengenaan kategori-kategori kegunaan tanah seperti mana yang terdapat pada ketika ini iaitu Pertanian, Bangunan dan Industri (seksyen 52 KTN).

Mengapa Tiada Kategori Kegunaan Tanah?

Hakmilik lama – sebelum wujudnya Kanun Tanah Negara (sebelum 1 Januari 1966), sistem pendaftaran tanah berbeza dan ada sebahagian tanah tidak mempunyai kategori penggunaan tanah yang khusus. Hanya bergantung sepenuhnya kepada Syarat Nyata atau sekadar mengklasifikasikannya sebagai tanah desa (country land) atau tanah bandar/pekan.

Bagi menyelaras dan menyeragamkan sistem ini, peruntukan perundangan baharu telah diwujudkan. Berdasarkan Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 828), Seksyen 53 adalah peruntukan peralihan yang sangat penting. Ia menetapkan syarat tersirat (implied conditions) ke atas penggunaan tanah yang telah diberi milik sebelum permulaan akta ini (iaitu sebelum 1 Januari 1966 bagi Semenanjung Malaysia), yang mana tanah tersebut belum mempunyai kategori penggunaan tanah yang khusus.

Oleh itu, jika geran lama tersebut tiada syarat nyata yang spesifik tentang kegunaan tanah, maka Seksyen 53 akan masuk campur untuk menetapkan syarat tersirat. Peruntukan ini juga bermakna sekiranya tanah yang diberi milik sebelum KTN itu mempunyai syarat nyata guna tanah, maka seksyen 53(2) dan 53(3) tidak terpakai dan tanah tersebut boleh terus dipakai mengikut syarat nyata berkenaan setelah KTN berkuat kuasa.

Memahami Syarat Tersirat Mengikut Seksyen 53 KTN

Bagi tujuan keseragaman dalam klasifikasi penggunaan tanah-tanah berkenaan, KTN melalui peruntukan seksyen 53 telah menyediakan ‘rule’ tertentu di bawah seksyen 53(2) dan seksyen 53(3) bagi menentukan syarat guna tanah bagi tanah-tanah yang diberi milik sebelum berkuat kuasanya KTN itu.

1. Syarat Tersirat Pertanian (Subseksyen 53(2))

Peruntukan ini menetapkan bahawa tanah akan tertakluk kepada syarat tersirat untuk digunakan bagi tujuan pertanian sahaja jika pada masa permulaan akta (1966), tanah tersebut adalah Tanah Desa (Country land); atau Tanah Pekan atau Bandar yang dipegang di bawah Hakmilik Pejabat Tanah (Town or village land held under Land Office title).

2. Syarat Tersirat Bangunan (Subseksyen 53(3))

Bagi semua tanah lain yang tidak termasuk dalam kategori di atas (biasanya merujuk kepada tanah bandar/pekan di bawah Hakmilik Pendaftar), ia tertakluk kepada syarat tersirat bahawa tanah tersebut tidak boleh digunakan untuk tujuan pertanian atau perindustrian. Dalam bahasa mudah, ini bermaksud tanah tersebut hendaklah digunakan untuk tujuan bangunan (kediaman atau komersial).

Pengecualian Khas (Proviso) Untuk Kegunaan Tanah

Walaupun undang-undang menetapkan syarat tersirat default (pertanian atau bangunan), undang-undang tanah kita sangat adil dan tidak menzalimi pemilik asal yang telah lama menduduki hartanah tersebut. Terdapat beberapa pengecualian:

Bagi Tanah Pertanian (Seksyen 53(2)):

• Walaupun syaratnya adalah pertanian, pemilik masih dibenarkan menggunakan mana-mana bahagian tanah untuk tujuan yang dibenarkan di bawah kategori “pertanian” (seperti membina rumah kediaman untuk pemilik atau pekerja ladang mengikut Seksyen 115).
• Pemilik boleh meneruskan penggunaan tanah untuk tujuan industri jika aktiviti industri itu telah dijalankan secara sah sebelum 1966.
• Syarat ini tidak menghalang kewujudan bangunan yang telah didirikan secara sah sebelum 1966.

Bagi Tanah Bangunan (Seksyen 53(3)):

• Pemilik boleh meneruskan penggunaan tanah untuk tujuan pertanian atau industri jika aktiviti tersebut telah dijalankan secara sah sebelum 1966.
• Syarat ini tidak menghalang bangunan yang telah didirikan secara sah sebelum 1966.

Boleh Ke Kerajaan Rampas Tanah Ini Secara Tiba-Tiba?

Biasanya, jika pemilik melanggar syarat tanah, kerajaan boleh merampas (forfeit) tanah tersebut tanpa pampasan. Namun, ini adalah ciri unik Seksyen 53. Di bawah Seksyen 53(4), Pihak Berkuasa Negeri tidak boleh menguatkuasakan perintah pelucuthakan (forfeiture) ke atas tanah yang melanggar syarat tersirat seksyen ini kecuali dengan membayar pampasan.

Ini bermakna, jika anda memiliki tanah geran lama di bawah Seksyen 53 yang sepatutnya untuk pertanian, tetapi anda gunakannya untuk bangunan, kerajaan tidak boleh merampas tanah itu serta-merta tanpa membayar ganti rugi yang dipersetujui atau ditentukan di bawah Seksyen 434.

Awas Kesilapan Biasa! Jangan Terkeliru Dengan Pengezonan PBT

Sebidang Tanah Desa berstatus ‘Tiada Kategori’, dan menganggap tanah tersebut automatik menjadi “Tanah Bangunan” hanya kerana Majlis Perbandaran (PBT) telah mewartakan kawasan tersebut sebagai zon komersial adalah pemahaman yang salah sama sekali di sisi Kanun Tanah Negara.

• Bagi tujuan pengkelasan yang sesuatu tanah itu sama ada ianya adalah tanah bandar atau tanah pekan atau tanah desa, peruntukan yang dinyatakan mengenainya di bawah Kanun Tanah Negara (KTN) atau undang-undang tanah yang terdahulu sahaja yang mesti diikuti dan dipakai.
• Ini bermakna bahawa pengkelasan kawasan yang diwarta mengikut undang-undang yang berkaitan dengan Pihak Berkuasa Tempatan (Local Authority) tidak boleh dipakai untuk tujuan ini.
• Pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan Bilangan 3/1994 menasihatkan agar tidak menganggap tanah desa yang dipegang di bawah hakmilik Pendaftar dan tertakluk kepada syarat dalam seksyen 53(2) KTN yang telah dijadikan tanah pekan atau tanah bandar pada atau selepas 1 Januari 1966, sebagai tanah di bawah seksyen 53(3) KTN. Tanah itu akan terus tertakluk kepada seksyen 53(2) KTN dan ianya perlu digunakan untuk maksud pertanian sahaja.

Jadual Perbandingan: Klasifikasi Automatik Geran Tiada Kategori

Bagi memudahkan rujukan anda, jadual ini merumuskan peruntukan Seksyen 53 bertindak sebagai peraturan “default” untuk geran-geran lama yang kabur syaratnya:

Mitos vs Fakta: Isu Geran Tanah Lama

Mari kita pecahkan beberapa mitos popular dalam pasaran hartanah:

• Mitos: Tanah geran lama tiada kategori tidak laku dan tidak boleh diwarisi.
  • Fakta: Tanah ini sangat berharga dan sah. Seksyen 53 KTN menentukan kegunaan sah bagi tanah-tanah geran lama (sebelum1966) sehingga kategori penggunaan tanah rasmi dikenakan ke atasnya.
• Mitos: Jika saya ada Tanah Bandar dengan Hakmilik Pendaftar yang ‘Tiada Kategori’, saya wajib mohon tukar syarat jika mahu bina bangunan kedai.
  • Fakta: Tidak perlu. Pemilik berdaftar sesuatu tanah yang termasuk dalam bidang kuasa seksyen 53(3) boleh mendirikan sesebuah bangunan di atas tanah sedemikian tanpa dikehendaki memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri di bawah seksyen 124(1)(a) bagi pengenaan kategori “bangunan”.
• Mitos: Kerajaan negeri boleh rampas (forfeit) geran lama serta merta kalau digunakan untuk tujuan salah.
  • Fakta: Salah. Pihak Berkuasa Negeri tidak boleh menguatkuasakan perintah pelucuthakan ke atas tanah yang melanggar syarat tersirat seksyen ini kecuali dengan membayar pampasan.

Senarai Semak (Checklist): Apa Perlu Buat Sebelum Jual/Beli Geran Ini?

Jika anda merancang untuk melepaskan hartanah pusaka ini ke pasaran, atau ingin membelinya sebagai instrumen pelaburan, pastikan anda menyemak perkara berikut:

• [ ] Lakukan Carian Rasmi (Official Search): Pergi ke Pejabat Tanah/PTG untuk mendapatkan status rekod sah hartanah terkini.
• [ ] Kenalpasti Klasifikasi Tanah Sebelum1966: Adakah ia Tanah Desa, Tanah Pekan, atau Tanah Bandar?
• [ ] Kenalpasti Jenis Hakmilik: Semak sama ada ia dikeluarkan di bawah Hakmilik Pendaftar (Registry Title) atau Hakmilik Pejabat Tanah (Land Office Title).
• [ ] Dapatkan Khidmat Penilaian Hartanah: Oleh kerana faktor bayaran premium tambahan bagi permohonan Seksyen 124 boleh mempengaruhi margin keuntungan pemajuan, penilai bertauliah diperlukan untuk menentukan Nilai Pasaran Terbuka.
• [ ] Dapatkan Khidmat Ejen Berdaftar: Pastikan transaksi diuruskan oleh perunding berpengalaman yang faham kekangan dan kelebihan di bawah Seksyen 53 KTN.

Kesimpulan

Situasi “Tiada Kategori Kegunaan Tanah” pada geran lama bukanlah kecacatan hartanah. Ia sebenarnya adalah warisan sistem pentadbiran pra-1966 yang kini dipandu oleh Seksyen 53 Kanun Tanah Negara. Sama ada tanah anda jatuh dalam klasifikasi Pertanian atau Bangunan secara default, undang-undang secara jelas melindungi hak milik ini daripada rampasan serta-merta; pampasan mesti dibayar jika kerajaan mahu mengambil tindakan pelucuthakan atas pelanggaran syarat seksyen ini.

Pasaran hartanah sentiasa menuntut ketelitian. Jika tersilap langkah, anda mungkin menanggung kerugian kos premium tukar syarat yang tinggi. Sebaliknya, dengan ilmu yang betul, hartanah lama ini boleh menjadi lubuk pelaburan emas!

FAQ (Soalan Lazim)

1. Adakah saya perlu ke Pejabat Tanah untuk kemaskini geran saya yang tiada kategori ini?

Tidak diwajibkan secara mandatori jika anda hanya meneruskan penggunaan semasa (seperti tinggal di rumah sedia ada). Namun, jika anda merancang untuk membangunkan projek seperti lot banglo komersial atau memecah sempadan (subdivide), permohonan mengenakan syarat kegunaan (conversion) di bawah Seksyen 124 amat disarankan (atau diwajibkan bergantung kepada jenis tanah).

2. Adakah bank akan meluluskan pinjaman untuk tanah seperti ini?

Ya, pihak bank boleh meluluskan pinjaman. Pegawai penilai akan menggunakan prinsip di bawah Seksyen 53 KTN bagi mengesahkan ‘highest and best use’ tanah tersebut. Asalkan tiada pertikaian undang-undang dan nilai menepati harga pasaran, pembiayaan hartanah bukanlah masalah besar.

3. Bolehkah saya membina rumah kampung di atas Tanah Desa yang ‘Tiada Kategori’?

Ya, boleh. Walaupun Seksyen 53(2) mengklasifikasikannya sebagai pertanian, pemilik masih dibenarkan menggunakan mana-mana bahagian tanah untuk tujuan yang dibenarkan di bawah kategori “pertanian” (seperti membina rumah kediaman untuk pemilik atau pekerja ladang mengikut Seksyen 115).

4. Benarkah saya tak perlu bayar premium jika nak bina bangunan atas Tanah Bandar geran lama?

Jika geran anda didaftarkan di bawah Hakmilik Pendaftar (seperti Geran/Geran Besar) sebelum 1966 di kawasan Tanah Bandar/Pekan, jawapannya adalah benar. Kerana Pihak Berkuasa Negeri tidak diberi kuasa mengenakan premium tambahan di bawah seksyen 124(5)(a) berkenaan dengan tanah sedemikian yang akan digunakan bagi mendirikan bangunan.

Rujukan

1. Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan (JKPTG)
2. Kanun Tanah Negara 1965