Tips Beli Rumah Murah – Bawah Harga Pasaran

Ramai yang bertanya kepada saya bagaimana untuk beli rumah murah? Bagi saya soalan itu terlalu subjektif. Definisi “murah” berlainan untuk setiap orang. Ada orang kata RM1 juta masih murah dan ada juga orang kata RM300,000 pun sudah mahal. Apa-apa pun, saya akan tanya kembali, berapa bajet tuan/ puan?

Bajet

Daripada bajet anda, kita akan mengetahui beberapa indikator lain yang bersesuaian dengannya seperti lokasi dan jenis rumah. Jangan pula nak beli kondominium, bajet RM200,000 tapi nak lokasi di sebelah KLCC.

Walauapa pun bajet anda, kita perlu pastikan lokasi pembelian kita dalam keadaan yang terbaik. Cukup kemudahan asas seperti sekolah, kedai-kedai dan jalan keluar masuk yang mudah. Pastikan pengaruh-pengaruh negatif yang akan membawa impak di kawasan terbabit seperti loji, kawasan penternakan ayam, kilang pelupusan bahan kimia.

Jika anda ingin membeli sesuatu hartanah, kita perlu pastikan kita membuat keuntungan pada setiap urusan yang kita buat. Terdapat 3 fasa yang perlu kita buat untung iaitu:

1. Semasa pembelian hartanah – beli rumah murah di bawah harga pasaran
2. Semasa memiliki hartanah – menyewakan rumah lebih daripada jumlah bayaran bulanan bank dan kos sampingan. Anda mendapat aliran tunai positif setiap bulan.
3. Semasa penjualan hartanah – Daripada kenaikan harga hartanah lebih dari harga pembelian. Keuntungan setimpal apabila sudah ditolak kos CKHT, kos guaman dan lain-lain.

Beli Rumah murah

Bagaimana hendak tahu rumah yang kita hendak beli itu murah dan di bawah harga pasaran?

1. Buat survey di laman sesawang jualan hartanah seperti iproperty, propertyguru.com.my, mudah.my, propwall dan sebagainya. Kaji dan selidik rumah, keluasan, di taman yang serupa dan dapatkan range harga di situ. Jika rata-rata rumah di lokasi/ apartmen pilihan anda dalam lingkungan RM275,000 – RM290,000, dan hanya terdapat satu listing yang berharga RM260,000, kita boleh anggarkan rumah tersebut murah berbanding yang lain dan berkemungkinan bawah dari nilai bank, bank value (BV). Cara ini mungkin kurang tepat, tetapi boleh digunapakai untuk mendapatkan info dengan cepat.
2. Tanya perunding hartanah yang sudah biasa dengan lokasi pilihan. Mereka boleh dapat anggaran bank value (BV) dan market value (MV). Mereka ada networking yang luas dengan banker dan valuer, malah mereka boleh tolong carikan hartanah yang bersesuaian dengan bajet kita.
3. Lagi bagus jika anda mempunyai rakan juru nilai (valuer). Mereka sebenarnya yang berhak meletakkan nilai pasaran di sesuatu tempat. Jika anda ada kawan valuerlah. Kalau tiada jangan pula terus terjah dan tanya nilai pasaran, selalunya mereka jarang layan. Mereka banyak kerja nak dibuat 🙂

Harga pasaran

Jadi apabila anda dapat berapa bank value (BV) atau market value (MV), sekurang-kurangnya anda boleh buat pengiraan untuk pembelian anda. Kita ambil satu contoh;

Sebuah Apartment di Kajang.

Harga pasaran = RM290,000

Harga Jualan = RM260,000

Melalu pengiraan, apartment ini lebih kurang 10% lebih rendah dari nilai pasaran. Ini bermakna, jika anda tidak mempunyai atau baru sahaja memiliki sebuah rumah, anda masih lagi membuat 90% pinjaman dari nilai pasaran dan boleh beli rumah tanpa downpayment. Tetapi tidak bermaksud, yang anda tidak perlu keluarkan duit satu sen pun.

Bagaimana untuk beli rumah murah?

Apabila persetujuan antara penjual dan pembeli dimetrai, kita hendaklah membayar booking sebanyak 3% daripada harga jualan kepada agensi hartanah (jika menggunakan khidmat agensi hartanah). Kemudian, minta kebenaran penjual untuk menggunakan harga pasaran di dalam Perjanjian Jual Beli nanti.

Harga Belian : RM260,000

Booking : 3% x RM260,000 = RM7,800

Harga di Perjanjian Jual Beli (SPA) : RM290,000

Margin of Finance : 90% x RM290,000 = RM261,000

Peguam akan membuat perjanjian tambahan untuk harga jual beli yang sebenar iaitu RM260,000. Pastikan pinjaman anda sudah lepas dan barulah anda boleh tandatangan perjanjian jual beli ini. Jika anda cerdik pandai, cuba berbincang dengan tuan rumah agar baki deposit 7% akan dibayar selepas pinjaman dikeluarkan. Jika tidak, anda perlu membayar RM18,200 semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli.

Baki Deposit : 7% x RM260,000 = RM18,200

Jika penjual masih lagi mempunyai baki pinjaman sebanyak RM200,000. Selepas beberapa bulan bergantung pada status hartanah, pegangan bebas (freehold) atau pajakan (leasehold), bank pinjaman anda akan membayar baki pinjaman tersebut kepada bank penjual.

Bank pinjaman anda akan membayar wang lebihan (Jumlah Pinjaman – Baki pinjaman Penjual) kepada peguam yang mewakili kita.

Wang kepada peguam : RM261,000 – RM200,000 = RM61,000

Tugas peguam kita, akan membahagikan wang tersebut kepada penjual dan pembeli (jika terdapat lebihan).

Baki pembelian : RM261,000 – RM260,000 = RM1,000

Wang kepada penjual : RM60,000 – RM26,000 = RM34,000

Wang kepada pembeli : RM26,000 + RM1,000 = RM27,000 (merupakan bayaran deposit 10% yang telah dibayar dahulu)

* Saya cuma buat pengiraan secara mudah tanpa memasukkan beberapa kos sampingan seperti yuran guaman dan duti setem serta perbelanjaan sampingan yang selalunya ditolak pleh peguam sebelum membayar kepada penjual seperti cukai pintu, kos penyelengaraan, deposit rumah (rumah sewa) dan sebagainya.

Kesimpulan

Secara tak langsung, anda memiliki rumah tanpa modal yang sangat banyak. Duit yang anda dapat boleh digunakan untuk membeli hartanah yang lain.

Ini adalah satu cara untuk beli rumah murah. Strategi lelong merupakan strategi yang hangat juga diperkatakan. Boleh baca di sini.

Anda perlu tahu juga serba sedikit mengenai guaman sebelum membeli rumah di Malaysia supaya anda sentiasa dilindungi. Anda boleh download dan baca ebook Tanya Lawyer di sini.