Nak Jadi Pemaju Hartanah? Perkara Asas Yang Perlu Anda Tahu

Nak jadi pemaju hartanah? ataupun anda seorang perunding hartanah yang memang fokus untuk menjual projek/ hartanah undercons? Sekurang-kurangnya anda perlu tahu serba sedikit mengenai Proses Pemajuan Hartanah.

Mungkin boleh menjadi panduan kepada sesiapa yang berminat atau bercadang untuk memulakan langkah menjadi pemaju perumahan atau sesiapa yang ingin melibatkan diri dalam bisnes hartanah.

Prosesnya tidaklah payah sangat, hanya perlukan modal dan kesungguhan sahaja. Lebih mudah jika ia dapat dilaksanakan secara berkerjasama dalam satu kumpulan dikalangan rakan-rakan profesional di dalam bidang hartanah ini seperti kontraktor, arkitek, jurutera, jurukur, perancang bandar, perunding hartanah berdaftar dan lain-lain.

Baiklah, secara umumnya terdapat tiga cara yg biasa digunapakai oleh Pemaju hartanah untuk memajukan sesuatu projek perumahan:-

1.    Memajukan tanah milik sendiri, di mana pemaju yang merupakan pemilik berdaftar tanah tersebut memajukan tanah milik mereka sendiri dengan kos dan perbelanjaan sendiri. Cara ini adalah cara yg paling jimat dan selamat.

2.    Memajukan tanah secara usaha sama dengan tuan tanah di mana tuan tanah akan menyerahkan tanahnya kepada pemaju untuk dimajukan dan pemaju dengan kos dan perbelanjaannya sendiri akan bertanggungjawab memajukan tanah tersebut menjadi projek perumahan.

Melalui cara ini kebiasaannya tuan tanah akan menandatangani satu Surat Wakil Kuasa untuk memberi kuasa sepenuhnya kepada Pemaju selaku wakil kepada tuan tanah untuk menguruskan segala urusan yang berkaitan dengan pemajuan tanah tersebut. Melalui kaedah ini, kedua-dua belah pihak akan berkongsi keuntungan daripada hasil jualan unit-unit bangunan di atas projek tersebut mengikut nisbah peratusan yang dipersetujui bersama, misalnya 20:80 (20% tuan tanah : 80% pemaju).

3.    Memajukan tanah yang dibeli daripada tuan tanah. Melalui cara ini pemaju akan membeli tanah yang difikirkan sesuai daripada tuan tanah dengan harga yang dipersetujui bersama. Setelah urusan pindah milik tanah didaftarkan kepada pemaju, pemaju akan memulakan proses pemajuan tanah tersebut menjadi satu projek perumahan.

Cara ini sebenarnya melibatkan kos yang banyak tetapi sekiranya pemaju dapat membeli tanah tersebut dengan harga murah, maka ianya satu pelaburan yang amat menguntungkan.

Proses-Proses Standard Dalam Urusan Pembangunan Sesuatu Projek Perumahan

1.    Permohonan tukar syarat dan pecah sempadan tanah

Kebiasaannya sesuatu tanah yang ingin dimajukan oleh pemaju itu adalah berstatus pertanian kerana kos untuk memperolehinya adalah lebih murah berbanding dengan tanah yang berstatus bangunan atau komersial. Untuk membolehkan sebidang tanah dimajukan menjadi satu kawasan perumahan atau komersial yang akan mempunyai lot-lot individu yang berasingan, ianya perlu ditukar syarat dan dipecah sempadan terlebih dahulu.

Permohonan tukar syarat dan pecah sempadan tersebut boleh dilakukan serentak. Untuk melaksanakan proses tukar syarat dan pecah sempadan tersebut pemaju akan melantik satu jurukur berlesen yang akan menyediakan satu cadangan pelan susun atur mengikut ketetapan yang dinyatakan dalam akta Perancang Bandar dan Desa 1976 dan Akta Jalan saliran dan Bangunan 1974 dan syarat2 yg ditetapkan oleh jabatan teknikal di bawah bidangkuasa Pihak Berkuasa Tempatan.

Pelan susun atur yg telah siap disediakan oleh jurukur dan telah mendapat persetujuan pemaju akan diserahkan oleh juruukur ke Pusat Setempat (One Stop centre-OSC) di pejabat majlis daerah yang berkaitan. Pelan susun atur tersebut seterusnya akan diedarkan kepada jabatan-jabatan teknikal yang berkaitan seperti Jabatan Perancang Bandar, Majlis Daerah, Pejabat Tanah dan Galian, TNB dan lain-lain bagi mendapatkan ulasan dan komen daripada mereka sebelum diluluskan.

Sekiranya kesemua jabatan teknikal tersebut tiada bantahan terhadap pelan susun atur tersebut, OSC akan meluluskan pelan susun atur tersebut. Pelan yang diluluskan itu seterusnya akan dihantar ke pejabat tanah yang berkaitan untuk penyediaan Kertas Kerja Exco. Kertas kerja tersebut akan dibawa oleh Pengarah Tanah dan Galian Negeri di dalam mesyuarat Exco Kerajaan Negeri untuk kelulusan.

Apabila pelan cadangan telah diluluskan oleh Exco, ia akan diserahkan ke pejabat tanah yang berkenaan untuk urusan pengeluaran surat kelulusan tukar syarat dan pecah sempadan. Pemaju akan dimaklumkan oleh pejabat tanah tentang kelulusan tersebut dan mereka juga akan dimaklumkan tentang kos premium dan kos pengeluaran geran individu yang berasingan yang perlu dijelaskan oleh mereka sebelum geran individu boleh dikeluarkan.

Setelah bayaran-bayaran tersebut dibuat, pejabat tanah akan mengeluarkan hakmilik individu sementara (qualified title (QT)) mengikut pelan susun atur yang diluluskan. QT ini biasanya boleh dikenali melalui nombor hakmilik yang bermula dengan HS(M) – untuk hakmilik mukim, atau HS(D) – untuk hakmilik negeri. 

Artikel Mengenai Hakmilik: Jenis-Jenis Hakmilik Hartanah Yang Perlu Anda Ketahui

2.    Permohonan Kebenaran Merancang (KM)

Kebiasaannya sebelum pemaju boleh memulakan pembinaan di atas tanah yang telah dipecahbahagi dan ditukar syarat tadi, mereka hendaklah terlebih dahulu memohon kelulusan Kebenaran Merancang daripada Jabatan Perancang Bandar Majlis Daerah/Majlis Perbandaran. Ia diuruskan oleh Perancang Bandar Bertauliah yang dilantik oleh pemaju.

Sama seperti pelan susun atur tadi, sebelum kelulusan kebenaran merancang diluluskan, Jabatan Perancang Bandar akan merujuk pelan perancang tersebut kepada Jawatankuasa Perancang Negeri dan jabatan-jabatan teknikal yang berkenaan untuk mendapatkan komen serta pandangan.

Sekiranya mereka tiada bantahan, barulah kebenaran merancang akan diluluskan oleh YDP Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Kebenaran merancang tersebut hanya sah untuk tempoh satu tahun sahaja.

3.    Permohonan Kelulusan Pelan Bangunan

Setelah kebenaran merancang diluluskan, pemaju melalui arkitek dan perunding jurutera yang dilantik akan menyerahkan kepada OSC pelan bangunan dan pelan struktur serta pelan infrastruktur untuk bangunan-bangunan yang akan didirikan atas setiap QT tersebut.

Proses dan prosedurnya juga lebih kurang sama seperti permohonan kelulusan pelan susun atur dan pelan perancang tadi juga, yang mana ianya juga akan dirujuk kepada jabatan-jabatab teknikal yang berkenaan sebelum kelulusan dikeluarkan oleh YDP PBT.

4.    Permohonan Lesen Pemajuan Perumahan (Developer’s License)

Di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 mensyaratkan mana-mana pemaju yang ingin memajukan satu projek perumahan baru mestilah terlebih dahulu memohon Lesen Pemajuan Perumahan daripada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan.

Untuk membolehkan lesen tersebut di luluskan, pemaju dikehendaki mendepositkan bayaran sebanyak RM200,000.00 kepada Kementerian sebagai jaminan dan cagaran. Sekiranya projek tersebut gagal disiapkan ataupun terbengkalai maka wang deposit tersebut tidak akan dikembalikan kepada pemaju tersebut. Apabila lesen dikeluarkan ianya hanya sah untuk tempoh 2 tahun sahaja daripada tarikh kelulusan.

Sekiranya projek perumahan tersebut gagal disiapkan dalam tempoh 2 tahun pemaju dikehendaki memohon penyambungan lesen pemajuan.

5.    Permohonan Permit Iklan dan Jualan (Advertising Permit)

Setelah Lesen Pemajuan diluluskan, pemaju juga dikehendaki memohon Permit Jualan dan Iklan daripada Kementerian Perumahan untuk membolehkan mereka mengiklankan dan seterusnya menjual rumah yang dibina kepada orang ramai secara sah.

Permit Jualan dan Iklan tersebut juga hanya sah dalam tempoh 2 tahun daripada tarikh kelulusan. Selepas tamat tempoh tersebut sekiranya projek perumahan gagal disiapkan oleh pemaju, mereka dikehendaki memohon penyambungan permit iklan dan jualan.

6.    Pembinaan Bangunan dan Infrastruktur

Apabila Lesen pemajuan Perumahan dan Permit Iklan dan Jualan telah dikeluarkan oleh Kementerian Perumahan, maka bolehlah pemaju memulakan pembinaan  bangunan dan infrastruktur bangunan atas projek perumahan tersebut mengikut pelan bangunan dan pelan infrastruktur yang telah diluluskan. Pemaju boleh melantik sub-kontraktor untuk tujuan tersebut.

Dalam masa yang sama pemaju bolehlah mula menjual lot-lot bangunan tersebut kepada pembeli, di mana proses dan urusan penjualan serta pembayaran harga jual beli mengikut progress pembinaan adalah tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan).

7.    Pengeluaran Sijil kesiapan Bangunan dan Pematuhan (CCC)

Di bawah peruntukan undang-undang terkini, selepas kontraktor pemaju menyiapkan secara sempurna pembinaan bangunan-bangunan tersebut,  Arkitek yang dilantik akan mengeluarkan CCC kepada pemaju untuk mengesahkan bangunan-bangunan tersebut telah siap dibina dengan sempurna.

Maka dengan adanya CCC tersebut, bolehlah pemaju menyerahkan milikan kosong bangunan tersebut kepada pembeli. Setelah milikan kosong diserahkan barukan pembeli boleh mendiami bangunan tersebut dengan selamat.

Maka berakhirlah proses pembinaan sesuatu projek perumahan oleh sesuatu pemaju. Mudah sahaja prosesnya bukan? Semoga ringkasan ini memberi sedikit panduan dan semangat kepada mereka-mereka yang berhasrat untuk berjinak-jinak menjadi pemaju hartanah, insyaallah.

Sumber: Allahyarham Tuan Peguam Salkukhairi Abd Sukor (Jom kita sedekahkan Al Fatihah buat Arwah)

Secara Ringkas Langkah Menjadi Pemaju Hartanah

Suka baca artikel seperti ini dan banyak lagi? Teruskan membaca artikel-artikel lain di blog saya ini. Sebagai alternatif, ikuti saya di Telegram Channel di sini.